Alquiler vacacional, agencia o particular

Usted tiene un apartamento en la playa y este verano quiere alquilarlo a turistas a través de una agencia inmobiliaria. ¿Qué le interesa más, alquilarlo usted directamente o que sea dicha agencia quien lo subarriende?

Alquilado a turistas

Usted es propietario de un apartamento en la playa, pero, desde que sus hijos se han hecho mayores, cada vez lo utilizan menos. Por eso ha pensado en alquilarlo a turistas, y se ha puesto en contacto con una agencia inmobiliaria. Dicha agencia le da dos alternativas:

  • Que sea usted el que aparezca como arrendador frente a los turistas, en cuyo caso usted cobrará todo el alquiler y tendrá que pagar a la agencia una comisión por los inquilinos que ésta le facilite. En este caso cobrará más, pero sólo por aquellos periodos en los que la vivienda esté ocupada.
  • Que la agencia sea la arrendataria y después ésta lo subarriende a terceros. En este caso, aunque usted cobrará algo menos, se asegurará un ingreso todos los meses y evitará tener que hacer frente a posibles incidencias con los inquilinos.

¡Atención! Pues bien, antes de decidirse por una opción o por la otra, tenga en cuenta las repercusiones fiscales que se derivarán en cada caso.

Opción 1. Alquilo yo

Alquiler exento. Si opta por la primera alternativa y es usted el que aparece como arrendador frente a los turistas, como los arrendatarios utilizarán dicho apartamento como vivienda, se tratará de un servicio exento de IVA, y no deberá repercutir dicho impuesto. ¡Atención! Eso sí, para que sea aplicable esta exención es preciso que no preste ningún servicio adicional a los arrendatarios. Si además del alquiler usted presta de forma periódica servicios accesorios similares a los que se prestan en los hoteles (desayuno, limpieza, lavado de ropa, etc.), sí deberá repercutir IVA. En este caso, el IVA aplicable a las cuotas de arrendamiento sería del 10%.

Opción 2. Alquila la agencia

Con IVA. En cambio, si usted alquila el apartamento a la agencia y es ella la que lo subarrienda a los turistas, se incumplirá el requisito de que la arrendataria (en este caso la agencia) utilice el apartamento como vivienda y, por lo tanto, en el ámbito del IVA ya no será aplicable la exención indicada). Al igual como ocurriría si alquilase directamente el apartamento y prestase servicios accesorios, se verá obligado a presentar declaraciones trimestrales de IVA durante el año (mientras esté realizando la actividad de arrendamiento) y el resumen anual.

Con retención. Sepa, además, que si opta por esta segunda alternativa, como al arrendatario no será un particular, sino otra empresa, la ley impone a ésta la obligación de practicarle una retención sobre el alquiler del 19%.

Conclusión

Tenga en cuenta que en ninguno de los dos supuestos tendrá derecho a aplicarse la reducción general del 60% que la ley establece para los rendimientos obtenidos por alquileres de viviendas. Para que dicha reducción pueda aplicarse es preciso que el arrendatario utilice el apartamento como vivienda y que además lo haga de forma permanente, requisitos que no se dan en los alquileres de temporada. En caso de que usted decida alquilar el apartamento a la agencia para que ésta lo subarriende, sepa que deberá repercutir IVA. Además, los alquileres que usted perciba de la agencia estarán sometidos a retención.