Cuando se adquiere un bien por herencia son frecuentes las dudas sobre el valor y la fecha de adquisición, sobre todo si hay varias transmisiones consecutivas, o renuncia de alguno de los herederos…

En el Registro de la Propiedad es muy habitual encontrar inmuebles cuyo titular es una persona fallecida hace ya años. Por ejemplo, el titular falleció dejando el inmueble a su hijo, quien no inscribió el inmueble a su nombre y falleció pasados unos años. Ahora los nietos quieren regularizar la situación, para vender el inmueble sin ningún impedimento.

En un caso planteado recientemente a Hacienda se había producido una situación incluso más complicada: inicialmente el inmueble había sido adquirido mediante contrato privado, y en las posteriores transmisiones algunos herederos habían renunciado a sus derechos:

El padre adquirió el inmueble mediante documento privado en los años 70. Al fallecer el padre, dejó herederos a su viuda y a los hijos, renunciando éstos a la herencia (por lo que el inmueble fue adjudicado a la madre, pero sin inscribirse en el Registro).

La madre falleció en 1999, dejando como herederos a todos sus hijos. Algunos de ellos renunciaron a la herencia a favor de uno de los hermanos, quedando éste como propietario. En el año 2009 este hijo elevó a público el contrato privado inicial e inscribió las diferentes renuncias y aceptaciones, de forma que en el Registro ya constaba él como titular.

Posteriormente, este hijo vendió el inmueble. A la hora de cuantificar la ganancia patrimonial obtenida, se le plantearon algunas dudas, ya que, con tanta adjudicación y renuncia, no sabía qué fecha y valor de adquisición debía computar en su IRPF.

Hacienda considera que la fecha de adquisición del inmueble es la de fallecimiento de la madre, ya que los efectos de la aceptación, sea cual sea la fecha en la que se realice, se retrotraen al momento del fallecimiento.

En este caso debe tenerse en cuenta lo siguiente: La renuncia de los demás herederos se hizo a favor de un hermano que también estaba llamado a la herencia, y que también habría sido el beneficiado si la renuncia hubiese sido pura y simple (es decir, sin señalar a una persona concreta). En este tipo de renuncias se considera que los renunciantes nunca adquirieron la herencia.

Si los hermanos hubiesen renunciado a favor de otra persona, las consecuencias hubiesen sido distintas. En este caso, se hubiese considerado que los renunciantes sí habían aceptado la herencia y adquirido el inmueble, por lo que la fecha de adquisición para el beneficiario hubiese sido la de la renuncia.

Respecto al valor de adquisición, se aplica el valor asignado en la herencia de la madre, sin que éste pueda superar el valor de mercado de 1999 (por lo que, a la hora de regularizar la situación, conviene indicar un valor alto –sin superar el de mercado–, en la medida en que haya transcurrido el plazo de prescripción y Hacienda no pueda liquidar el Impuesto de Sucesiones). A dicho valor cabe añadir todos los gastos incurridos (notario, registro, gestoría) para regularizar e inscribir la titularidad en el Registro.

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