¿Es una primera entrega?

Su empresa es una promotora y tiene algunos inmuebles que está tardando en vender. Si mientras tanto los utiliza para la actividad o los alquila, tome medidas para que su posterior venta no se considere una segunda entrega

 Promoción

Cuando su empresa finaliza una promoción y vende los pisos y locales resultantes, realiza la primera transmisión de dichos inmuebles, para lo cual debe repercutir IVA:

En caso de viviendas, repercute el 10%. Dicho tipo alcanza a las plazas de parking –hasta un máximo de dos– y a los anexos, siempre que se transmitan junto a la vivienda.

En otros casos (venta de locales, ventas aisladas de plazas de parking), repercute el 21%.

No obstante, si transcurren varios años entre el fin de la construcción y la posterior venta, vaya con cuidado. Si alguno de los inmuebles es utilizado durante dos o más años, la posterior venta se considerará, en algunos casos, una segunda transmisión. En ese caso, la venta estará exenta de IVA y tributará por ITP (salvo que venda a otra empresa y puedan renunciar a la exención), de modo que se verá obligado a devolver parte del IVA deducido en la construcción. Vea los supuestos en que esto puede suceder.

Sin uso por parte de terceros

 Si el inmueble ha estado desocupado, su venta se considerará primera entrega sea cual sea el tiempo transcurrido desde el fin de las obras, por lo que quedará sometida a IVA y no tendrá el problema indicado en el punto anterior.

Pero si su empresa ha utilizado el inmueble en su actividad durante dos o más años (como oficina de ventas, por ejemplo), su posterior venta sí que se considerará segunda entrega. Apunte. Para evitarlo, es mejor declarar como domicilio fiscal y oficina de ventas un local externo a la promoción. Y si la oficina se ubica en la promoción, conviene ir cambiándola de lugar, de forma que en ninguno de los locales o viviendas utilizadas el tiempo de uso alcance los dos años.

 Alquiler

Si alquila el inmueble una única vez y es el propio inquilino quien después lo adquiere, la entrega quedará sujeta a IVA, sea cual sea el plazo que haya transcurrido desde la finalización de la construcción. ¡Atención! Pero si ha habido varios contratos:

Si ninguno de los contratos se ha prolongado más de dos años, la posterior venta estará sujeta a IVA, sea cual sea el plazo transcurrido desde la finalización de la obra.

Si alguno de los contratos se prolongó dos años o más, la posterior venta sí se considerará segunda transmisión y estará exenta de IVA. Sólo si el arrendatario que se mantuvo durante más de dos años es el adquirente final, la operación quedará sujeta a IVA.

La regla de los dos años no afecta a los alquileres con opción de compra. Apunte. Si alquila con opción de compra, no importará la duración del alquiler o el número de arrendatarios. La posterior transmisión del inmueble seguirá siendo una primera entrega. ​

Resolución de contrato

En caso de resolución de alguna de las ventas realizadas (por ejemplo, por incumplimiento de una condición establecida en el contrato de venta), la posterior venta también se considerará primera entrega con IVA, sea cual sea el plazo de ocupación de los primeros compradores.