Antes de la compraventa de un inmueble es habitual firmar un contrato de arras penitenciales, mediante las cuales el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como garantía de que dicha compraventa se va a realizar. En caso de incumplimiento, las consecuencias son las siguientes:
Si el que incumple es el comprador, este pierde el dinero entregado, que queda en propiedad del vendedor.
Si quien incumple es el vendedor, éste debe devolver al comprador el importe de las arras duplicado.
Pues bien, la tributación indirecta de estas operaciones viene determinada por cómo vaya a tributar la compraventa. Si ésta va a tributar por ITP (por tratarse de una segunda o posterior transmisión del inmueble), la entrega de las arras no supone el devengo de ningún impuesto. Recuerde que el ITP se devenga en el momento de la entrega del inmueble, y es a partir de dicho momento cuando deberá liquidarse (al tipo de entre un 7% y un 11%, según la comunidad autónoma).
En cambio, si la compraventa va a tributar por IVA (porque se trata de una primera entrega efectuada por el promotor o porque, tratándose de una segunda entrega, las partes han renunciado a la exención del IVA), en el momento de entrega de las arras el promotor debe repercutir el impuesto sobre la cuantía entregada. Las arras formarán parte del precio final y, por tanto, constituyen un pago anticipado que supone el devengo del IVA por el importe anticipado.
El IVA aplicable sobre las arras es el que corresponda según el tipo de inmueble transmitido: el 21% si se trata de un local o un solar, el 10% en caso de viviendas (a estos efectos, no importa el uso que después se vaya a hacer de ellas) y el 4% en caso de viviendas de protección oficial (VPO).
En todo caso, tenga cuenta: Si es una primera entrega, es el promotor el que debe repercutir dicho IVA en la factura. Pero si se produce la renuncia a la exención del IVA, es el adquirente el que debe autor repercutirse el IVA que sea aplicable.
En caso de que la compraventa no se lleve a cabo, si las arras no llevaban IVA no deberá hacerse nada. No obstante, si las arras han tributado por IVA:
Si se trata de una primera entrega, el vendedor deberá emitir una factura rectificativa e incorporar el IVA como un menor impuesto repercutido en la declaración correspondiente.
En caso de renuncia a la exención, en el período en que el adquirente reciba la factura rectificativa del vendedor deberá declarar un menor IVA repercutido y un menor IVA soportado sobre el importe de las arras. Así se anula la autor repercusión realizada en el momento del pago de las arras.
Respecto a la cantidad que quede en poder de una de las partes como consecuencia del incumplimiento de la otra, sepa que la indemnización no tributa ni por IVA ni por ITP (tanto si el vendedor se queda las arras como si es el comprador quien las recibe duplicadas) con independencia de su tributación directa.
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